2019pt注册送白菜,18年港股内房股:大牛不在 凛寒难捱

2020-01-11 17:54:38  

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2019pt注册送白菜,2018年的楼市,让各路房企感受到了凉意。

对于房地产行业而言,大型房企在这一年可谓是痛并快乐着。痛的是,频繁的政策调控和价格管制下,房企带着规模一路狂奔的背景下,利润空间一再被压缩;快乐的是,受益行业集中度上升、销售规模增加以及内部管控加强,龙头房企仍将维持较高的盈利水平,在竞争中占据有利地位。

小房企则更是苦不堪言,因为目前的房地产市场犹如春秋走向战国时期情形:小国或许将被逐渐吞并,大国则越来越强。

年底了,智通财经通过梳理地产行业的政策及代表性公司,与投资者一同回顾内房股的这一年。

  政策是地产的关键土壤

中国房地产市场是一个极其复杂的巨大市场,民生与发展、经济与社会、政策与民意、政府与市场等多重因素、多种力量的合作和博弈,共同决定未来房地产市场的走势。

政策方面,今年以来,在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下,各地政策持续加码,年内累计各项调控政策多达450次,成为历史上房地产调控最密集的一年。尽管在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产调控政策仍然“从紧”。

如2018年3月,两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控。7月,中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”。

此外,在供给端则发力住房供给结构调整,大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房,增加有效供给比重。

目前来看,全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程,房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温。房企也开始思索未来的路,更多的房企选择了慢下来,更加稳妥有质量的发展。

如中国指数研究院近日发布的数据显示,2018年1-11月,全国300个城市住宅用地成交楼面价同比持续下跌,溢价率回落。11月,百城房价单月环比涨幅为0.27%,涨幅明显回落,更是有31个城市出现新房价格下跌。

此外,期内全国300个城市共流拍700宗住宅用地,总规划建筑面积为8534万平方米,从占比来看,流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%,为2010年以来的最高值。

这表明房企面对当下各地较高的地价愈发慎重,更多的企业开始观望,等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在2019年看到效果,一旦土地市场特别是地价调整到位,更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。

未来,受政策持续深化影响,一线城市房价将继续维持稳定,其他热点城市房价将继续调整,房价降温的城市数量将进一步增加。

  逆势中上涨的内房股

令人惊奇的是,通过梳理主要内房股的股价表现,智通财经注意到,尽管中国房地产业的暴利时代已过去,但是不少房企仍用强悍的吸金能力,完成了股价的逆势上涨。

截至2018年12月28日,港股上市内房股(百强房企,且市值>50亿港元)中,年内涨幅超过5%的仍然有12只。其中股价表现最为强势的为华润置地(01109),该股逆势大涨36.09%;其次表现较好的为正荣地产,年内涨幅达27.76%。

其实,对于房企而言,在销售增长确定的前提下,判断其盈利增长确定性的核心变量指标是盈利质量,而影响盈利质量的两个指标则是毛利率和核心利润率。

鉴于2018年报未披露,按照半年报,港股内房股中毛利率及核心利润率都居前的有华润置地(01109)、龙湖集团(00960)、中海地产(00688)、龙光地产(03380)以及世茂房地产(00813)。正是凭借着超强的赚钱能力,这些房企在楼市热潮退却后,仍保持逆势大涨。

其中华润置地表现最为抢眼,资料显示,截至2018年11月,华润置地及其附属公司近1897亿元的合同销售额已超过其年初设立的1830亿元的销售目标。

华润中期业绩显示,上半年综合毛利率高达48.1%,较2017年同期上涨13.1个百分点。该水平超过前20房企所有同行,高出行业龙头万科近14个百分点,亦高出多年的“利润王”中海地产近12个百分点。

值得一提的是,华润今年上半年在一线城市的毛利率高达60.6%。其中,深圳湾悦府和华润城三期的毛利率都超过70%。此外,其净利润率也高达20.2%,亦超过很多房企的毛利率水平。

临近年底,华润置地逆势拿地补仓力度不减,单12月,华润置地不仅签下了规划用地约3000亩的沈阳产业综合体,还先后落子北京顺义、广东东莞、广东湛江、广西柳州、浙江杭州良渚新城、黑龙江哈尔滨香坊区。

另外一只值得关注的内房股为龙光地产,从毛利率指标来看,龙光地产37%的毛利率超过中海,与龙湖处于同一水平;在以大湾区为战略核心的房企中,龙光核心利润率亦高达19.4%,其股价年内涨幅也超过20%。

龙光为深耕大湾区的本土房企,大湾区为其战略核心。截至2018年上半年,龙光地产在粤港澳大湾区的土储面积达到2200万平,占总土储的比重为62%。按照龙光地产战略规划,未来5-10年,该公司在大湾区的市场份额将由2018年上半年的近4%提高到10%。

由此可见,有国资背景的房企,整体盈利能力优于民营房企,如盈利标杆华润置地、中海地产表现出众;此外,中型房企中深耕区域的龙光地产也是低调的利润高手。

中小型房企掀起赴港上市潮

2018年,对于赴港上市的地产股而言,时机并不好,但企业要发展、要融资,就必须要进入资本市场。

智通财经注意到,过去一年来,香港资本市场频频传来内地中小房企的敲门声。如今年先有正荣地产、福晟国际、美地置业、弘阳地产、恒达集团、万城控股成功上市,此外中梁也已递交招股书,还有计划上市的银城国际、德信地产。

继正荣上市后,中梁地产为新进千亿阵营房企之一,唯一一家尚未上市的千亿房企。据悉,中梁控股目前总资产规模达1347.26亿元,在近8年拟上市住宅为主的房企中规模最大。

值得一提的是,从年初以来股价逆势上涨的12只内房股中,就有两只为次新地产股,分别为正荣地产及弘阳地产,对比今年港股IPO破发潮显然为一枝独秀。

正荣地产于今年1月份上市,5月份即被纳入恒生综指,6月份被纳入沪深港股通。正荣的投资价值之所以能被认可源于其扎实的基本面,以“改善大师”精准定位的正荣,上市后成功打通了境内外融资渠道,有效改善自身债务结构。

据悉,正荣致力于优化其债务结构,目标于两年内将短期债务占比由2018中期的53.2%降至30%,2018年底将其信托贷款占总债务的比例由中期的39.4%分别减至30%,2019年底降至25%-30%。

法巴预期正荣2018-2020年销售同比增长达56%、19%、23%,并预计2018-2020年其净负债比率由2018年中期的172%分别降至115%、97%、78%。若正荣能完成降负债的目标,其安全边际又多了一道防线。

对于另外一家逆势上涨的次新股为弘阳地产,该公司近年来飞速发展得益于早期深耕发展苏皖地区,其土地大多十分优质。但是,发展多年依然未跳出苏皖地产圈的现实逐步变成了公司的一大“高危风险”。公司在此前的招股书中提到,未来将在包括武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等重要节点性城市设立分公司,并在目标城市通过收购方式并入土地。

如果说资金是企业之血,利润则是企业发展之源,对于纷纷登陆资本市场的中小型房企而言,其发展还是得回归到有效益的增长。在限价导致的项目利润水平下降的情况下,房企未来更应精准抓住客户需求,特别是在客户价值敏感点上做足功课,在观感质量上严格把关,力求在市场蛋糕不会更大、企业竞争更加激烈的环境中脱颖而出。

政策的曙光,2019年房企如何展望?

从恒生中国内地地产指数走势图来看,内房股行情始于2016年12月,止于今年二季度。近来,外资大行及机构密集发布研报,唱好优质内房股,建议投资者买入或长期持有。

如花旗和德意志银行都认为,内房股估值已跌至“历史低位”。花旗预测2019年整体PE为4.3倍,股息率为9.8厘。德意志银行则预测内房股未来12个月PE为4.1倍,股价较每股资产净值折让50%。

瑞信更是在11月销售数据发布后,就明确表示内房11月销售有惊喜,大型内房首选中海、华润置地以及龙湖,中小型房企则首选世茂房地产、中国金茂。

中金亦建议优选增长持续性好、财务稳健的一二线龙头,推荐龙湖集团、华润置地及中海地产。

再加上近来朋友圈频频刷屏的部分城市已取消限售,国信证券更是发表了《房地产行业2019年投资策略——周期的力量,政策的曙光》报告,并维持地产“超配”评级,坚定看多优势地产股。

国信证券认为2019年房地产行业走势类似2012年,彼时政策出现局部微调后,2012年地产股出现一轮大行情,并预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%、新开工与2018年持平。

因此,乐观的投资者认为目前市场最糟糕的时候已经过去,鉴于经济放缓、贸易摩擦、人民币贬值将进一步明朗化,此外,新一轮大规模降税随时会公布,政府大力支持扶持民企。

但是经济数据和业绩的确定还需要时间,对于房地产行业,市场仍缺信心。